房地产业的发展与国民经济的发展息息相关，在全国的经济发展格局中已具有支柱性产业的地位。为了促进房地产业的健康发展，国家运用经济、法律和行政等手段，从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要 (2016-2020年)明确提出，要“优化住房供给结构，促进市场供需平衡，保持房地产市场平稳运行”，“构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，优化住房供需结构，稳步提高居民住房水平，更好保障住有所居”。而一线城市是在全国政治、经济等社会活动中处于重要地位并具有主导作用和辐射带动能力的大都市，其房地产市场的发展对于全国房地产市场具有较大的影响和辐射效应。
第一，本课题报告论述了对一线城市存量住房交易税收政策效应分析研究的重要意义。房地产业由于其具有的带动性和关联性决定了房地产业在国民经济发展中的特殊地位。房地产业的盲目发展和过热发展，会给国民经济带来特别的危害。政府进行房地产调控的手段有财税政策、货币政策、土地政策等。不同的政策有其使用的条件和作用的领域，往往在调控中综合使用。不同的调控措施有着不同的作用范围，相互之间不可替代。世界各国的实践充分证明了房地产税收是调控房地产市场平衡的有效工具。科学的税收制度的确立是增加政府财政收入来源，调节房地产市场的收益公平分配，减少房地产过度投机与过度消费、遏制房价疯涨、减少房地产非法行为，保证房地产市场持续稳定的发展的重要一步。本课题希望通过梳理一线城市房地产市场和存量住房交易与税收政策演变情况，从市场发展趋势、税制改革形势和现代税收管理制度的要求及税收政策效应的角度进行客观分析，提出存在的主要问题，分析比较典型国家（地区）以及其他调控政策对房地产市场的影响，为国家和地方政策制定和实施提供借鉴和参考。
第二，详细梳理了一线城市房地产市场和存量住房交易与税收政策的演变。税收政策包括个人所得税、营业税和契税。其中，个人所得税包括三个阶段：2006年以前；2006年至2013年；2013年至今。契税的应纳税额与持有年限和住房类型相关。契税政策的调整主要为抑制投机性住房，鼓励自主和改善性住房。
第三，全面分析了一线城市存量住房交易税收政策的效应。首先是一线城市二手住宅市场价格分析；其次是宏观层面效果及效应分析，主要包括个人所得税、营业税、契税的执行效果；最后是微观层面效果及效应分析，课题组采用了调查问卷、数据分析等方法，从售房者（卖方）、买房者（买方）、中介机构、税务部门几个方面进行分析，发现不同税种对于房地产市场各方态度的影响具有显著差异，为我们分析税收政策在调控房地产交易存在的为问题提供了重要的参考。通过前述实践调查后，我们通过建立计量模型的方法，对实际调查结果进行证实。以北京市为例，对其房地产调控政策效果进行计量模型上的评估，得出了各类调控政策对房地产市场影响的不同显著性水平的结果。
第四，进行了国内外存量住房交易税收政策的比较分析。首先进行了国内其他政策与税收政策的比较分析，主要是市场管制与税收效应的比对。其次进行了国外住房调控税收政策比较分析，疏理了美国、英国、澳大利亚与购置或出售房产相关税种的基本情况。
第五，提出了存量住房交易税收政策调整未来面临的新挑战。一方面，分析了当前的房地产市场的形势，从房地产开发投资方面、货币政策方面、社会融资方面、固定资产投资增速对比方面、一线城市存量住宅平均市场价格方面以及政策走向方面均可看出，随着地产增速下滑，一线城市限购收紧，热点二线城市纷纷出台调控政策抑制地产泡沫，下半年一线城市房地产市场有望放缓增速。另一方面，也分析了税制改革的新形势，现行税收征管中主要包括的问题有：信息获取难度大、资料甄别难度大、税款追缴难度大、行业管控难度大等问题，未来在“营改增”全面深入的情况下，房地产税收政策还将面临更多的挑战。
第六，提出了完善我国存量住房交易税收政策的基本思路与具体建议。运用税收手段对房地产进行调节有如下的理论基础：住房对市场的调节首先表现为税收政策法规的发布和实施，这一政策实施后可能会使纳税人收入的变化或者改变纳税人的收入预期，从而使市场买卖双方决策行为发生变化，最终导致住宅市场供需状况的变化，达到政府公共政策目标。所以税收政策是通过改变人们预期，实现改变市场主体的决策行为，最终实现政府目标。因此，完善存量住房交易税收政策的基本思路是重新构建房地产税收调控体系，基本原则包括：符合国家房地产调控长效机制原则、适应市场发展规律原则、适应房地产税制改革原则、税收政策相对稳定易于征管原则以及利于社会服务治理原则。具体的政策建议如下：（1）统一税收优惠政策口径，目前，营业税（增值税）、契税、个税的减免政策对于纳税人来说，理解起来太复杂，容易产生征纳矛盾；对税务机关来说，不利于窗口简化执行，与目前简化优化公共服务流程、方便群众办事的思路相违背，也可能给一些干部带来权利寻租的空间，让不法分子有机可乘，捞取非法利益，造成国家税款损失。（2）统一明确存量住房交易涉及各税纳税义务发生时间，纳税义务发生时间规定的不一致导致滞纳金的征收规定不一致，有的税种征收滞纳金，有的不征收。纳税人对此意见较大，建议修订有关政策予以明确，使各税种在特殊情形下纳税义务发生时间和滞纳金征收的有关规定能相对统一。（3）从制度层面加强部门协助信息共享以更好落实“先税后证”工作，房地产交易办事流程涉及购房资格审核、房产证信息核实、交易计税价格核定、税收减免审核、契税完税证把关等多个环节多个部门的管理工作，需要依托信息技术实现地税和国土房管信息充分交换共享。建议从立法层面要求房地产主管部门向税务部门共享征税所需房地产有关信息，实现信息联网与数据共享，使产权信息、完税信息等相关信息能够在部门间进行实时查询和比对，共同加强存量房交易税收的征收管理，更好落实“先税后证”工作。（4）继续完善存量房评估价格体系，一方面继续加大存量房评估计税系统的开发力度。二手房“阴阳合同”不仅扰乱了正常的房地产市场秩序，也影响了房地产主管部门对市场交易情况真实性的了解和判断，还造成较大的税收漏洞，削弱了国家对房地产市场调控的政策效果。存量房评估计税价格目的不仅为了增加税收，而主要是为了贯彻“国八条”精神，进一步遏制投机购房，实现宏观调控效果。同时，杜绝二手房交易市场中“阴阳合同”现状，营造一个公平的税收环境，同时也解决二手房交易过程中的政府监管问题。建议不断完善本地区的存量房计税价格系统，堵塞税收漏洞。另一方面，加强存量房评估机构行业主管部门与税务部门的协作机制。在存量房交易计税价格核定工作过程中，纳税人提供的房地产评估报告中，由于税务机关工作人员不具备房地产评估专业知识，只能对纳税人提供的评估报告对估价报告结构和内容是否完整、估价目的是否为房地产课税估价、估价时点是否正确、估价方法选取和应用是否合理等方面作形式审核，成为存量房交易双方利用“阴阳合同”逃避税款的一种手段。建议从制度层面解决税务部门与评估行业主管部门的分工协作以及复核机制，对同一评估机构出具的评估报告多次出现问题导致评估价格特别不合理或者情节严重的，主管税务机关应将该评估机构列入重点关注名单并提交行业主管部门，以行业主管部门的名义将重点关注名单向社会公示，规范市场秩序，打击违规评估机构。最后是对优化房地产税相关税种的思考，主要包括：（1）个人所得税，从近期目标来看，存量房交易的个人所得税政策由于受房地产市场的整体调控影响，暂时不被列为税制改革的主要内容。从远期目标来看，实行综合税收，财产转让所得不再作为单独的所得项目，将会考虑因购房而发生的一些必要支出的税前扣除。为了有效抑制需求，应主要依靠累进的所得税来调节。应对房产增值部分实行随持有房产年限的增加而税率递减的交易环节所得税政策。（2）契税，建议在针对买方契税，仅以房屋性质、面积进行判定计征契税。不再将婚姻状况、家庭住房情况等第三方信息作为判定买卖双方适用税收政策的依据，简化政策标准。（3）房地产税，一是整合现有房产税和城镇土地使用税，开征新的房地产税，扩大征收范围，计税依据以房地产的评估价值为计税依据，税率可实施比例税率，赋予地方政府在幅度范围内具体确定适用税率等，为税收职能作用的有效发挥做好顶层设计；二是加快房地产税立法工作，改变当前房地产税收制度立法级次偏低的现状；三是在推进房地产税研究和立法进程的同时，从房地产税自身特点、税收征管条件、房地产评价状况和法律环境等方面进行综合研究，为下一步全面开展房地产税配套制度机制建设打好基础。
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